Article

Заметки русского в Японии. Часть 2. Арендуй это!

410 views
Запись участника русского сообщества
Автор: Илья Rugaijin
Его канал Telegram с заметками о Японии
Первая часть заметок: «Как я нашёл работу?»

Самый первый вопрос начинающего эмигранта — где поселиться на чужбине. На первый взгляд никаких сложностей быть не должно — все снимали себе жилье и делали это не один раз. Но при ближайшем рассмотрении на свет выходит множество нюансов и подводных камней. Япония — не исключение, и в этой заметке я постараюсь собрать свои знания и опыт в аренде знаменитых японских хором площадью 20 (или чуть больше) квадратных татами.

В Японии все предложения о сдаче жилья в аренду можно условно разделить на две большие категории — краткосрочные и долгосрочные. Как следует из названия, краткосрочные предложения нацелены на туристов, командированных людей, студентов — всех, кому нужна квартира на месяц-другой. Долгосрочные же — для людей, планирующих жить в городе, где снимается жилье. Для этих категорий отличается все: условия заключения сделки, дополнительные услуги и, непосредственно, цена. Рассмотрим же обе категории в деталях.

Краткосрочные контракты.

Ориентированы на людей, которым необходимо где-либо остановиться на срок от пары недель до пары месяцев. Существенно дороже долгосрочных, причем чем меньше срок аренды, тем дороже обойдется каждый месяц: например 120,000 йен/мес против 80,000 йен/мес для месячного и трехмесячного контрактов на аренду небольшой квартиры соответственно. Дополнительные платежи (залог, страховка и т.д.) обычно не взымаются. Достаточно распространенной практикой является контракт, рассчитанный на одного человека, при попытке заселиться вдвоем попросят доплату.
Обычно предлагаются комнаты или квартиры площадью около 20 квадратных метров. Внутри будет вся необходимая техника и мебель. Коммунальные услуги и интернет включаются в заявленную стоимость аренды.
Подавляющая часть компаний, занимающаяся краткосрочной сдачей недвижимости, работает с иностранцами. Это означает, что контракт доступен для бронирования из-за рубежа, и что в штате компании есть хотя бы один англоговорящий сотрудник. Дом можно выбрать по интернету, оплатить безналом и заселиться по приезду, не тратясь на гостиницу. И, главное, не потребуется знание японского языка! Я пользовался именно такой схемой, подтверждаю: все работает, никто не обманул, действительно удалось заселиться в квартиру в первый же день в Токио ? Пара примеров того, что можно снять на короткий срок:

• AirBnB — есть множество неплохих вариантов. Разве что цена кусается и оставаться дольше месяца может быть экономически невыгодно. Также следует помнить, что многие AirBnB в Японии сдаются не совсем законно. Например, ваш хост не владелец, а сам арендует, и в его контракте суб-аренда запрещена. Или же организация AirBnB запрещена правилами здания, и соблюдает ли правила ваш хост или нет — до заселения вряд ли получится узнать. В результате, при первых жалобах на жильцов (например, на шум — а жалуются на шум тут все и всегда) начнется разбирательство, и вас могут выгнать.

• Sharehouse — дома с личной комнатой и общими кухней, гостиной, душем и т.д. Комната будет очень маленькой, и кроме стола и кровати вряд ли в нее что-то поместится. Когда-то были широко известны под названием gaijin house, но со временем одинокие японцы тоже стали активно ими пользоваться. Некоторые современные sharehouse объединены с коворкингами, можно работать прямо из дома.

• Квартиры на короткий срок — Небольшие квартиры площадью 15-25м2. Обычно находятся в зданиях, полностью предназначенных для краткосрочной аренды. Это накладывает отпечаток на качество домов — фанерные стены с обоями, тонкие стекла в окнах, хлипкие двери. Из-за этого квартира вообще не держит тепло, и прекрасно слышно, что происходит у соседей. Как говорилось выше, внутри квартира будет обставлена и полностью готова для заезда, с техникой, мебелью и проблем быть не должно. Также стоит отметить постоянную смену соседей. В общем, по опыту месяц жить можно, но зависимость не возникает ?

Несколько фото из архива:

 

Где можно снять краткосрочное жилье:

Sakura House
Oakhouse
Leopalace21

Долгосрочные контракты.

Предназначены людям, планирующим жить в квартире больше пары-тройки месяцев. Стандартный срок действия такого контракта — 2 года, причем за досрочный разрыв (обычно — в первый год) часто предусмотрены штрафы.
Рынок долгосрочной аренды ориентирован в первую очередь на японцев. Потому все переговоры будут на японском языке, контракт будет на нем же. Все сдается через агентства, объявления от частников — фантастика. Агентств существует огромное количество — как сетевые, работающие по всей Японии, так и местечковые с площадью охвата в пару кварталов вокруг станции поезда. Но на английском ни те ни другие не говорят совершенно одинаково.
Отдельно стоит отметить, что японцы далеко не горят желанием сдавать что-либо иностранцам. Причем не в распространенной у нас стыдливой форме «Только азиатам (никаких японцев не существует)», а четко «Только японцам». Поэтому нужно быть готовым, что примерно 50-80% вариантов отсеются на этапе звонка и цена в среднем будет немного выше, чем для японцев.
Долгосрочные квартиры в Японии сдаются пустыми в самом прямом смысле этого слова. Точно будет установлена газовая колонка. Скорее всего будет кухонная мебель. Также часто, но не всегда, ставят кондиционер. Остальное — стиральную машину, холодильник, прочую бытовую технику, всю мебель и фурнитуру вплоть до занавесок прийдется покупать.
Коммуникации в квартире подключены не будут, нужно отдельно заключить контракты на электричество, газ, воду и интернет. Как и в случае с договором, все это делается только на японском языке, очень повезет, если в компании попадется кто-то знающий английский. Впрочем, спасает налаженность процесса, вполне может быть достаточно сказать пару ключевых слов и вас с грехом пополам поймут.

Чтобы сэкономить время себе и агентам стоит заранее подумать над параметрами искомого жилища. Помимо финансовой стороны вопроса (о ней ниже), японцы подбирают квартиры по следующим параметрам:
— Желаемая линия и станция железной дороги или метро.
Отталкиваться стоит от места работы. Довольно очевидной идеей будет попытаться снять жилье на той же линии, где находится работа, т.к. пересадки отнимают время и быстро надоедают. Очень хорошо, если удастся найти что-то на станции, с которой по утрам нужно будет ездить в противоположную от основного потока людей сторону. Если так не получается и добраться до необходимой станции можно несколькими путями, стоит найти статистику загруженности линий по утрам, она публикуется в интернете. Также здорово, если на выбранной станции останавливаются экспресс-поезда (пропускающие мелкие станции). Однако на таких станциях аренда стоит дороже.
— Расстоянии от станции
Чем больше расстояние от станции, тем дешевле будет стоить квартира. Например 20 минут пешком до станции могут снизить стоимость процентов на 20-25. Но если квартира стоит в глубине района и рядом с домом ходит автобус до станции, то скидки будут не такими чувствительными.
— Площадь
Иногда площадь могут указывать не в квадратных метрах, а в татами. 1 татами = 1.62 квадратных метра. Впрочем, бывает это достаточно редко.
— Конфигурация
В описании каждого лота есть код вида 1DK, 2LDK и так далее, описывающий конфигурацию квартиры. Расшифровывается код следующим образом:
— Цифра — количество спален
— D (Dining) — столовая. На самом деле это означает, что ваша кухня все-таки не просто часть шкафа, а немного отделена от спальни или прихожей, площадь ее вряд ли будет больше 10 квадратных метров.
— L (Living) — гостиная размером не больше кухни, может быть совмещена с ней.
— S (Storage) — небольшое пространство, чаще всего используемое под кладовку
— 1R (Room) — специальный случай, все в одной очень маленькой комнате. Именно такими обозначениями зашифрованы знаменитые Токийские клетушки площадью 10м2
Нужно помнить, что кодировку риэлторы интерпретируют достаточно вольно и всегда в свою пользу. Поэтому смотреть на план квартиры нужно очень внимательно, например 1LDK на деле часто может быть 1DK.
— Материал здания
Самые распространенные варианты — это дерево (木造), стальной каркас (鉄骨系) или железобетон (鉄筋系). От материала зависит звукоизоляция и шумоизоляция.
В деревянном доме слышно абсолютно все включая шаги и храп соседей, в стальном и железобетонном получше — можно негромко смотреть телевизор, говорить, ходить. В общем обычный быт останется для соседей тайной.
Теплоизоляция же одинаково ужасна везде — можно сказать, что её нет в принципе. Немного получше держат тепло железобетонные дома, но не сильно. Объясняется это как ужаснейшими материалами зданий, так и особенностями конструкции — японские дома строятся так, чтобы продуваться влажным летом.
Нужно помнить, что в Японии (кроме Хоккайдо) нет центрального отопления и часто иностранцам запрещают ставить в доме керосиновые обогреватели. В таком случае единственным источником тепла будет кондиционер. Чтобы совсем не замерзнуть зимой, имеет смысл немного переплатить за железобетонный дом при прочих равных условиях.

Наконец, добрались до самого интересного — ценообразования. Ежемесячные выплаты довольно схожи с нашими. А вот изначальный платеж и отличаются от привычного нам и, к сожалению, далеко не в пользу арендующего.
Очевидно, что каждый месяц прийдется вносить арендную плату, оплачивать коммуникации и интернет. Также может взыматься сбор на обслуживание общих площадей дома (管理費), он небольшой — от 2х до 5ти тысяч йен. Если есть автомобиль — за парковочное место прийдется доплачивать 20-25 тысяч йен ежемесячно. Нужно помнить, что парковка предлагается далеко не с каждой квартирой, нужно узнавать заранее.
Дома мы привыкли, что при подписании договора необходимо оплатить первый и последний месяцы аренды. Что про такие условия подумает японец? Скорее всего, что ему пора бежать в казино, т.к. он нарвался на аттракцион невиданной щедрости. В Японии при заезде обычно необходимо выплатить сумму, равную оплате аренды за пол-года. При этом непосредственно проживание будет оплачено только на 1 месяц вперед. Куда идут остальные деньги? На разнообразные дурно пахнущие поборы, конфигурация и объем которых зависит от жадности арендодателя. Наиболее распространены следующие:
— 礼金 (reikin) — «благодарность» хозяину. Сумма обычно равна арендной плате за 1-2 месяца. Платеж невозвратный, для «установления дружеских отношений», ага.
— 敷金 (shikikin) — депозит на случай форс-мажора. Из этих же денег компенсируются расходы на ремонт при выселении. Сумма обычно равна арендной плате за 1-2 месяца. Добрые японцы, которые вас никогда не обманут, обязательно постараются проинспектировать квартиру так, чтобы депозит вам не возвращать или вернуть небольшую часть. Поэтому платеж можно тоже считать невозвратным.
— Агентский сбор — выплата риэлтору, сумма обычно равна арендной плате за 0.5 — 1 месяц. Практически невозможно избежать, т.к. все сдается через агентов
— Выплата гаранту — выплата человеку или фирме, которая поручится, что вы будете платить в срок. Да, все правильно, в Японии любой иностранец априори считается ненадежным арендатором. Дискриминация и предвзятое отноешение? Да нет, вы что, это же японцы-зайчики, как они могут кого-либо дискриминировать? Поручителем может выступить японец-приятель, местный работодатель или специальная гарантирующая контора. В первых двух случаях платить не прийдется, но обычно никто не горит желанием ручаться за вас, потому платить прийдется. Сумма — 0.5 — 1 эквивалент месячной аренды.
— Страховка от пожара и стихийных бедствий — небольшая выплата, 20-30 тысяч йен.
— Дополнительные услуги — санитарная обработка помещения, чистки кондиционера и так далее. От этого всего можно отказаться.
Как видно из описания, из всех разнообразных «страховок» и «гарантий» при выезде можно будет рассчитывать на возврат пары десятков тысяч йен из всей суммы. Что интересно, при продлении контракта вполне могут попросить заплатить «благодарность» хозяину или внести депозит еще раз.

В общем снять в Японии квартиру на долгий срок для экспата — большое и недешевое приключение. Все сдается пустым, за въезд дерут космические деньги, агенты не говорят по-английский — ужас. Поэтому я решил арендовать не у обычных частников, а у упоминавшейся здесь компании Leopalace.
Долгосрочный контракт у них подразумевает сдачу практически полностью обставленной квартиры, не хватает только футонов. Начальный платеж много гуманнее, чем обычно: всего пришлось заплатить эквивалент трехмесячной аренды, причем половина — оплата непосредственно времени аренды. Для подписания договора был не нужен японский, персонал говорит по-английски. Что еще немаловажно — компания обеспечивает всестороннюю поддержку — вызовет для вас мастера, заменит сломавшийся холодильник и так далее.

В чем же подвох, почему все так не делают? Во-первых, площадь — квартира маленькая, 24 м2. Во-вторых, цена — сравнимая по площади квартира у частника будет дешевле. В-третьих, часто меняющиеся соседи — в этом же доме многие снимают на короткий срок, а японцы любят стабильность. В-четвертых, считается, что дома у таких компаний хуже по обычных по качеству, будет холоднее и слышно все вокруг. Возможно мне повезло, но у меня не хуже, чем в других японских домах, где я был.
Несколько фото:

6. Общий вид комнаты. Обратите внимание на спальное место под потолком!
7. Комната
8. Та же комната, другой ракурс
9. Спальный шкаф, он же лофт!
10. Вид из прихожей на коридор-кухню и вход в туалет
11. Туалет и ванна\

Надеюсь, было интересно! Подписывайтесь, ставьте лайк © (Про подписывайтесь серьезно — у меня есть телеграмм-канал @rugaijin) Пока!

cool good eh love2 cute confused notgood numb disgusting fail